Jag kikade igenom en del norska small-/microcaps, och tänkte att det kunde vara kul att skriva ett par rader om RomReal som var ett av de mer udda fallen. Jag kommer inte att investera i bolaget, men jag tänkte skriva en kort sammanfattning eftersom jag tyckte det var en udda fågel och ett intressant case.
RomReal är ett fastighetsbolag som äger tomter och fastigheter i Rumänien, främst tomter. Marknadsvärdet är ~76 mNOK och NAV är 179 mNOK, alternativt NAV/aktie på ~4,3 NOK och aktiepris på runt 1,7-1,8 NOK. P/B är alltså cirka 0.42. Soliditeten ser inte extrem ut, den ligger på cirka 63%.
VD äger runt 15% av bolaget, och uttryckte en tro på att den negativa utvecklingen för bolaget hade börjat vända 2013, och understödde sitt argument med att femdubbla sitt innehav. Värderingen var dock runt eller under hälften av dagens aktiepris. VD's lön är också moderat på 125.000 EUR.
Där någonstans tar det roliga slut. Så här har utvecklingen för lägenhetspriser i Rumänien sett ut sedan 2008:
Den senaste tiden har tomt- och fastighetspriser stigit marginellt (flera källor bekräftar) understött av en stark BNP-utveckling, och vad som verkar vara hyfsat positiv makroekonomi generellt.
Hösten 2013 skrevs fastighetsvärderingarna ned med 5.3%, något som var konsekvent med marknadsutvecklingen. Fastigheterna värderas av ett externt företag. Sedan dess har inga fler nedskrivningar företagits, men EK minskar ändå i stadig takt (om än inte extremt snabbt) på grund av brist på kassaflöde. Man har hyresintäkter från ett köpcentra och från lantbruksareal, men annars verkar det mest vara tomter - enligt egen utsago av prima belägenhet - som man äger. De är belägna i Rumäniens tre största städer.
Man saknar resurser för att bebygga tomterna, men avser att underhålla dem väl och ansöka om byggnadstillstånd och liknande för att öka deras värde. Dessutom är har en stor andel av dem inte blivit uppstyckade ännu, något som kan öka värdet en del.
Man söker också aktivt att sälja tomterna - något som är positivt (att likvidera hela portföljen så snabbt som möjligt är nog bästa sättet att förvalta aktieägarnas kapital). Alternativt hyra ut dem på kontrakt som inte förhindrar en försäljning.
Under 2013 minskade NAV med 8.6%, 5.3% beror alltså på nedskrivningen och resten på negativt resultat och valutaeffekter.
Årsredovisningen för 2013 luktar optimism:
Furthermore, large market participants like JLL and Colliers Romania foresee that after Romania experienced the end of a 10-year real estate cycle last year, a new one is about to start. Back in 2003-2004, the real estate market was very similar to today’s market, where developers are looking for opportunities, and where the experienced players feel that it is the right time to buy prime property, looking for low risk projects in exceptional locations.
Under 2014 har man sålt ett par procent av fastighetsportföljen för att betala ned sitt lån, dessa har sålts runt bokfört värde - attraktivt sett till dagens kurs, om värderingen kan extrapoleras för hela portföljen. Varje månad företaget existerar förstör dock värde.
Soliditeten har minskat från 70% år 2010 till cirka 63% idag, ingen extrem utveckling men inte rolig heller. Redan 2011 var ledningens fokusområden 1. att reducera banklånet genom att 2. sälja tillgångar.
Sedan 2011 har fastighetsvärdena minskat med nästan 15% (obs ej årligen) och NAV har minskat med ~8% per år sedan dess.
Som ni ser är RomReal billigt som tusan sett till tillgångarna (som dock är illikvida), men man går med förlust och förstör värde på daglig basis. Uppsidan är stor, men nedsidan också. Ett inte alltför osannolikt scenario är att bolaget blir utköpt från börsen - man återköpte en del aktier förra året just för att underlätta för detta. Dessa återköp gjordes när aktien var betydligt lägre värderad än idag, men till en premie (1.5 NOK per aktie). Det känns rättvist att man gav minoritetsaktieägare en sådan premie eftersom aktien var extremt billig, men ett utköp kan ändå vara ganska förödande för avkastningen om man skulle köpa aktier i bolaget.
Riskerna associerade med Rumänien är också stora (ingen valutarisk dock då alla transaktioner görs i EUR), och jag skulle nog tveka att köpa även välskötta bolag i regionen.
Soliditeten och det låga priset gör dock att det inte ser helt oattraktivt ut. Hade fastigheterna befunnit sig i en något stabilare region så hade bolaget nog platsat i en diversifierad värdeportfölj.
EDIT: Hittade en infograf med NAV-utvecklingen sedan 2007:
Hoppas någon tyckte det var intressant!
Av flera skäl skulle jag inte peta på den här typen av bolag ens om jag vore utrustad med kemskyddsdräkt.
SvaraRadera1) Det finns inga rationella incitament för någon att hjälpa dig tjäna pengar. Målet med bolaget är att föra över pengar från Norge till Rumänien och köpa tillgångar som sedan kan likvideras med vinst. Norges bidrag i det här är en engångsinsats och du måste vara säker på att både VD och hans lokala affärspartners är villiga att belöna aktieägarna många år efter att de gjort sin insats.
2) Den här typen av affärsupplägg har provats förut (Alliance Oil, Latvian Forest, Black Earth farming o.s.v.) och inte imponerat. Den lokala marknaden verkar helt enkelt vara bättre på att förutspå priser än externa aktörer.
3) Du köper en förlustverksamhet som kommer att likvideras vid år X. Även om substansförlusten bara är 6-7 % per år så kommer din årsavkastning att sjunka dramatiskt om det tar 5 år istället för 3 år att likvidera innehaven och tar det 10 år så kunde du kanske lika gärna ha köpt aktier i Castellum då till och med en dubblering av värdet motsvarar en tillväxttakt på 7,1 % räknat på årsbasis.
Skulle isåfall se det som att jag köper in mig i nuvarande situation - ett misslyckat/kraschat projekt. Haha ja den typen av bolag har verkligen inte imponerat!
RaderaKapitalförstörande bolag är snårigt att investera i och det kan ju ta många år att likvidera beroende på vem som utför arbetet och marknadens dynamik och utveckling.
Fick dock mailkontakt med "Valueandopportunity" som har någon personlig relation till landet och ekonomin och ville veta mer. Ska bli intressant att höra om han väljer att gå vidare med det (inte något jag rekommenderade direkt)